Leggere Dubai: Angela Sidran tra Dubai e altri mercati

Ci sono città che si scelgono e altre che, in qualche modo, scelgono te. Per Angela Sidran Dubai è stata un po’ entrambe le cose: all’inizio non era nemmeno nei piani, ma è bastata una settimana per capire di essere nel posto giusto e lasciare Milano per gli Emirati, entrando così nel mondo del real estate internazionale. Da allora il suo lavoro non consiste soltanto nel proporre immobili, ma nel cercare di capire dove sta andando una città che cambia a una velocità difficile da seguire: quali quartieri cresceranno, quali infrastrutture ne sposteranno gli equilibri, dove arriveranno persone, aziende e capitali. E, soprattutto, cosa c’è dietro il rendering perfetto di un nuovo progetto immobiliare. Con uno sguardo che oggi si sta allargando anche ad Abu Dhabi e ad altri mercati emergenti, Angela ci racconta la Dubai che conosciamo, ma soprattutto quella che ancora non vediamo.

Angela, iniziamo dal principio: cosa ti ha portata da Milano a Dubai e cosa ti ha fatto capire che era la città giusta per te, anche sul piano professionale?
Il mio percorso nasce da un’esigenza che sentivo già da tempo: volevo mettermi alla prova all’estero e confrontarmi con un contesto più internazionale e dinamico. La cosa curiosa è che, inizialmente, Dubai non era affatto nei miei piani. Circa tre anni fa stavo valutando diverse possibilità e, parlandone, il nome di Dubai continuava a tornare fuori. Così ho deciso di organizzare un viaggio di una settimana con un paio di amici: quei giorni hanno cambiato completamente la mia prospettiva. Ricordo di essere tornata pensando: “Ok, questo è il mio posto”. Mi ha colpita immediatamente l’energia della città: in pochissimi giorni ho incontrato persone provenienti da ogni parte del mondo, con percorsi completamente diversi, ma accomunate da una fortissima voglia di fare, creare, collaborare e crescere.
Approfondendo il mercato immobiliare ho capito che Dubai stava attraversando un momento particolarmente interessante della propria evoluzione: è una città in forte espansione, capace di attrarre persone, aziende e capitali da tutto il mondo, con una visione di sviluppo sul lungo periodo. A quel punto la scelta emotiva e quella professionale si sono incontrate e a settembre 2024 ho lasciato la mia vita a Milano e mi sono trasferita a Dubai. Non sapevo come sarebbe andata, ma sapevo che era il momento giusto per provarci.

Chi arriva a Dubai la immagina come una città fatta di grattacieli, lusso e grandi progetti. Ma dal punto di vista immobiliare è un mercato molto più complesso: quali sono le prime cose che bisogna capire prima di iniziare a cercare casa?
La prima domanda che faccio sempre a chi vuole acquistare è molto semplice: perché stai comprando? Per andarci a vivere oppure per investire? E, se si tratta di un investimento, qual è l’obiettivo? Generare una rendita da subito oppure puntare maggiormente sull’apprezzamento del capitale nel medio-lungo periodo? È da qui che cambia completamente la ricerca.
Dubai è una città che sta crescendo a una velocità straordinaria, ma non tutte le aree si trovano nello stesso momento di ciclo di sviluppo. Ci sono quartieri già consolidati, in cui infrastrutture, servizi e domanda sono maturi, e altre zone che oggi sono ancora in trasformazione ma sulle quali si stanno concentrando importanti investimenti e che rientrano nella visione di sviluppo della città delineata anche dal Dubai 2040 Urban Master Plan. Bisogna imparare a guardare non soltanto com’è un’area oggi, ma cosa potrà diventare nei prossimi cinque o dieci anni.
Un’altra distinzione fondamentale è quella tra ready e off-plan. Il ready è l’acquisto più vicino a quello che conosciamo in Italia: compri un immobile già esistente, puoi andarci a vivere immediatamente oppure metterlo a reddito fin da subito. L’off-plan, invece, comporta l’acquisto di un immobile ancora in fase costruzione. In questo caso i developer generalmente prevedono piani di pagamento distribuiti nel tempo e l’investimento assume una prospettiva diversa: si può entrare oggi in un’area in fase di sviluppo e accompagnarne la crescita mentre arrivano nuove infrastrutture, trasporti, scuole, servizi e attività commerciali. Ed è proprio qui che, secondo me, bisogna fare molta attenzione: a Dubai non basta comprare “un bel progetto”. Bisogna capire cosa si sta comprando, dove, da quale developer, a quale prezzo e soprattutto con quale strategia di uscita o di rendimento. Per questo, prima ancora di cercare casa, bisogna definire molto bene obiettivo, orizzonte temporale e capitale disponibile. Solo dopo ha senso iniziare a parlare di quartieri e progetti.

Hai citato il Dubai 2040 Urban Master Plan e spesso concentri la tua attenzione proprio sulle aree emergenti della città. Cosa prevede concretamente questo piano e perché è così importante per capire oggi dove investire nel real estate di Dubai?
Il Dubai 2040 Urban Master Plan è una delle ragioni per cui dico sempre che, quando si investe qui, non bisogna guardare soltanto la Dubai che esiste oggi, ma cercare di capire la città che stanno costruendo per domani. E quando si entra nei numeri, si capisce la dimensione del progetto. Dubai prevede di passare dai 3,3 milioni di residenti del 2020 a circa 5,8 milioni nel 2040, mentre la popolazione presente in città durante il giorno dovrebbe arrivare addirittura a 7,8 milioni. Questo significa dover ripensare completamente infrastrutture, trasporti, servizi e nuovi centri urbani.
Un altro dato che trovo incredibile riguarda la mobilità: l’obiettivo è che il 55% della popolazione viva entro 800 metri da una delle principali stazioni del trasporto pubblico. Si inserisce qui il concetto della “20-minute city”: creare community nelle quali sia possibile raggiungere la maggior parte delle necessità quotidiane in circa venti minuti, a piedi, in bicicletta o attraverso sistemi di mobilità sostenibile. E questo, dal punto di vista immobiliare, è fondamentale. Significa che una futura stazione della metro, un nuovo collegamento o la nascita di un nuovo centro urbano non sono semplicemente infrastrutture: possono cambiare completamente l’attrattività di una zona.  Abbiamo già un esempio molto concreto con la nuova Metro Blue Line: 30 chilometri e 14 stazioni, con apertura prevista nel 2029. La stessa RTA stima che le proprietà vicine alle nuove stazioni potrebbero beneficiare di un incremento di valore fino al 25%.
Anche le aree verdi e ricreative aumenteranno del 105%, il 60% dell’intero territorio dell’Emirato sarà costituito da riserve naturali e aree rurali, gli spazi destinati a strutture sanitarie ed educative aumenteranno del 25% e quelli destinati ad attività turistiche e alberghiere del 134%.
E una delle trasformazioni che trovo più interessanti riguarda il mare: la lunghezza delle spiagge pubbliche è prevista aumentare del 400%, passando da circa 21 a 105 chilometri. Per esempio, è già stato approvato il progetto di Jebel Ali Beach, che si estenderà per 6,6 chilometri e comprenderà cinque chilometri di spiaggia sabbiosa e 1,6 chilometri di mangrovie, diventando la più lunga spiaggia pubblica aperta di Dubai.Quindi, quando parlo di aree emergenti, è esattamente questo che cerco di analizzare. Non dobbiamo immaginare come sarà la città tra quindici anni. Esiste già una roadmap che ci mostra in quale direzione vuole andare.

Proviamo a creare una piccola guida: quali zone consiglieresti a chi vuole vivere nel cuore della città, vicino a ristoranti, vita sociale e servizi?
Una delle particolarità di Dubai è che non esiste un unico “centro” nel senso europeo del termine. La città si sviluppa attraverso diversi poli e, in generale, quasi tutte le community più importanti sono pensate per essere complete: ristoranti, servizi, palestre, scuole, aree verdi e intrattenimento sono spesso parte integrante del quartiere. Se però parliamo di chi vuole vivere davvero nel cuore della vita sociale della città, ci sono sicuramente alcune aree che consiglierei più di altre.
Dubai Marina è probabilmente una delle più amate dagli europei. Sei vicino al mare, hai la spiaggia a pochi minuti, tantissimi ristoranti internazionali e una bellissima promenade lungo il canale. È una zona molto viva e cosmopolita e, per certi versi, ti dà quella sensazione di essere sempre un po’ in vacanza, pur vivendo in una città estremamente dinamica. Poi c’è Palm Jumeirah, probabilmente uno degli indirizzi più iconici a livello internazionale. Qui saliamo anche in termini di esclusività: ville e residence di lusso, hotel a cinque stelle, ristoranti e beach club e privati. È una scelta ideale per chi cerca uno stile di vita più luxury e riservato, senza rinunciare alla vita sociale. E naturalmente c’è Downtown Dubai, con il Burj Khalifa e Dubai Mall, che rimane uno dei principali fulcri economici, commerciali e sociali della città. Qui sei nel cuore della Dubai più urbana: ristoranti, hotel, nightlife, eventi e alcuni dei locali più conosciuti del momento.

E invece dove guarderesti se la priorità fosse la famiglia, la tranquillità e una dimensione più residenziale?
Se invece parliamo di una famiglia, cambierei completamente il criterio di scelta. A Dubai, soprattutto con dei figli, sceglierei prima la scuola e valuterei le attività quotidiane dei ragazzi, e solo dopo cercherei casa di conseguenza. Le distanze possono essere importanti e avere scuola, sport e servizi vicini può cambiare completamente la qualità della vita di una famiglia. 
Emaar, uno dei principali developer governativi di Dubai, è particolarmente forte proprio nella creazione di questo tipo di community complete. Un esempio è Dubai Hills Estate, che ha una posizione estremamente strategica rispetto allo sviluppo della città: è verde, molto family-oriented, ha scuole, ospedale, mall, parchi e allo stesso tempo permette di raggiungere facilmente sia le zone centrali sia quelle verso cui Dubai si sta espandendo.
Un’altra alternativa è Dubai Creek Harbour, per chi vuole una dimensione residenziale più moderna e waterfront, con una delle viste più belle sullo skyline di Downtown. E poi ci sono community di ville come Arabian Ranches, ideali per chi cerca ancora più tranquillità, privacy, spazi verdi e una vera vita di quartiere.

Veniamo agli investimenti: su quali aree punteresti maggiormente oggi? Quali secondo te, a prescindere dalla loro fama, hanno un potenziale di crescita interessante?
Quando parliamo di investimento, il mio approccio è diverso. Come dicevo prima, cerco innanzitutto di capire dove Dubai sta investendo oggi per immaginare dove si sposterà la domanda domani. Infrastrutture, trasporti, nuovi hub economici, aeroporti, scuole, servizi: l’obiettivo è cercare di arrivare prima, quando una zona ha ancora margine di crescita e la sua trasformazione non è stata completamente incorporata nei prezzi.
Oggi mi concentrerei su due direttrici, e la prima è il waterfront. Dubai si è storicamente sviluppata lungo la costa e i terreni realmente fronte mare sono, per definizione, limitati. Per questo trovo molto interessanti aree come Dubai Maritime City, Mina Rashid e Dubai Islands: zone che oggi sono ancora in piena trasformazione, ma che nei prossimi anni diventeranno community molto più complete, con nuovi residence, marine, hotel, centro commerciale, ristoranti e golf club.  
La seconda direttrice che seguo con grande attenzione è Dubai South e, più in generale, tutto l’asse di sviluppo verso sud-ovest della città. Anche qui si parla di una serie di investiment, che, se messi insieme, possono progressivamente spostare il baricentro di Dubai.
Expo City è stata identificata dal Dubai 2040 Urban Master Plan come uno dei cinque principali centri urbani della Dubai del futuro e si trova in una posizione strategica, tra Al Maktoum International Airport e Jebel Ali. Intorno a questo asse si svilupperanno sempre di più business, logistica, eventi, congressi e nuove community residenziali.
E poi naturalmente c’è Al Maktoum International Airport: il progetto prevede una capacità finale superiore a 260 milioni di passeggeri all’anno e persino il governo ha parlato dello sviluppo di un’intera città capace di generare una futura domanda abitativa legata a circa un milione di persone intorno all’aeroporto. 
Ma c’è un altro elemento che secondo me rende questa parte di Dubai particolarmente interessante: Palm Jebel Ali. Parliamo della seconda grande Palm di Dubai, un progetto di dimensioni enormi che contribuirà a creare una nuova destinazione luxury sul mare nella parte occidentale della città. Palm Jebel Ali si estende su circa 13,4 chilometri quadrati – circa il doppio di Palm Jumeirah – e aggiungerà oltre 90 chilometri di nuovo waterfront alla città. 
Infine, guarderei con molta attenzione anche al mercato delle ville e delle townhouse.
Dubai sta attirando sempre più persone che non vengono semplicemente per qualche anno, ma decidono di stabilirsi qui con la propria famiglia. Questo cambia anche il tipo di domanda immobiliare: più spazio, verde, privacy, scuole e vere community residenziali diventano sempre più importanti.
Quindi non esiste una zona che consiglierei indistintamente a tutti. Ogni investimento va analizzato area per area e progetto per progetto, considerando prezzo d’ingresso, futura offerta, infrastrutture, developer, domanda finale e strategia di uscita.

Quali sono gli errori più frequenti di chi arriva dall’Italia e pensa: “Voglio comprare casa negli Emirati”? 
Il primo errore è comprare il progetto invece dell’investimento. A Dubai è molto facile innamorarsi di un rendering, di una piscina spettacolare, di una branded residence o di un payment plan particolarmente comodo. Ma un bel progetto non è automaticamente un buon investimento. Bisogna chiedersi: a quale prezzo sto entrando rispetto al mercato? Quanta nuova offerta arriverà in quella zona? Chi sarà il mio futuro acquirente o tenant? Quali infrastrutture stanno arrivando? E soprattutto, quale sarà la mia strategia di uscita?
Il secondo errore è sottovalutare la scelta del costruttore. Soprattutto quando acquistiamo off-plan, scegliere bene il developer è fondamentale, perché non stiamo valutando soltanto l’immobile, ma anche chi dovrà realizzarlo, consegnarlo e seguirlo nel tempo. Ogni costruttore ha le proprie peculiarità: qualità costruttiva e delle finiture, affidabilità, rispetto delle tempistiche di consegna, stile e design, contractor con cui lavora, tipologia di clientela a cui si rivolge e, aspetto spesso sottovalutato, qualità del servizio e dell’assistenza post-vendita. Sono tutti elementi che possono incidere sull’esperienza dell’acquirente, ma anche sul futuro posizionamento dell’immobile sul mercato. 

E Abu Dhabi invece? Negli ultimi mesi sembra essere diventata il nuovo centro dell’attenzione negli Emirati. È ancora la capitale più conservatrice che molti immaginano o sta vivendo una vera trasformazione?
Esattamente. Credo che questo sia davvero il momento di spostare l’attenzione su Abu Dhabi. Per molti anni è stata percepita come la capitale più istituzionale e conservatrice degli Emirati, ma oggi invece si sta aprendo moltissimo, e soprattutto lo sta facendo con un’identità diversa da Dubai. Abu Dhabi non sta cercando di diventare una copia di Dubai. Sta costruendo un modello basato su capitale, cultura, entertainment, turismo e qualità della vita, con un’attenzione molto forte anche alle famiglie.
Poi non dimentichiamo che parliamo di uno dei più importanti centri finanziari del mondo. Abu Dhabi ospita alcuni dei maggiori fondi sovrani globali e sta attirando sempre più asset manager, family office e capitale internazionale. Basti pensare che solo Mubadala ha raggiunto circa 385 miliardi di dollari di asset under management nel 2025.
Per non parlare della trasformazione culturale: Saadiyat Island sta diventando uno dei distretti culturali più importanti al mondo. C’è il Louvre Abu Dhabi, e oggi troviamo anche teamLab Phenomena, il Natural History Museum Abu Dhabi e lo Zayed National Museum, mentre è in sviluppo anche il Guggenheim, pronto entro fine anno. E dall’altra parte abbiamo Yas Island, che rappresenta praticamente il polo dell’entertainment: Ferrari World, Warner Bros. World, SeaWorld, Yas Waterworld, il circuito di Formula 1, Etihad Arena, Yas Mall, Yas Links e tutta la parte residenziale, hospitality e waterfront. Abu Dhabi è stata anche scelta per ospitare il settimo Disney resort al mondo, proprio a Yas Island. Secondo me è un segnale enorme della direzione che sta prendendo la città.
E poi c’è l’aspetto lifestyle: le spiagge di Saadiyat, nuovi waterfront, golf course, ville e community pensate soprattutto per famiglie e persone che vogliono stabilirsi negli Emirati nel lungo periodo.
I numeri stanno già iniziando a raccontare questa trasformazione: nel 2025 Abu Dhabi ha registrato 26,6 milioni di visitatori, mentre l’obiettivo della Tourism Strategy 2030 è arrivare a circa 39,3 milioni di visitatori all’anno. 

Guardando invece al tuo futuro professionale, quali sono i prossimi step? Dove ti immagini tra qualche anno e quali nuove strade ti piacerebbe esplorare?
È una domanda difficile, perché la vita è molto più imprevedibile di quanto immaginiamo.  Credo di essere ancora all’inizio di un percorso e oggi Dubai per me funziona molto bene, non soltanto per il mercato immobiliare, ma soprattutto per le persone a cui mi permette di avere accesso. Attraverso il mio lavoro incontro investitori, imprenditori e professionisti provenienti da tutto il mondo, con background e competenze completamente diversi.
Allo stesso tempo, sto iniziando ad approfondire anche altri mercati emergenti, come Oman, Georgia, Albania e Bali. Sono realtà molto diverse da Dubai, ognuna con dinamiche e caratteristiche proprie, ma proprio per questo estremamente affascinanti e, secondo me, con un interessante potenziale di crescita. Mi piace l’idea di ampliare progressivamente la mia prospettiva e capire dove stanno nascendo oggi le opportunità che potrebbero diventare importanti domani. E penso che proprio da tutto questo possano nascere nel tempo nuove sinergie, collaborazioni e magari anche opportunità in settori diversi dal real estate.
Poi c’è una parte di me che rimarrà sempre molto legata all’Italia. L’Italia è casa, indipendentemente da dove vivrò o lavorerò, e non escludo che un domani possa nascere anche qualche progetto capace di creare un ponte tra l’Italia e gli Emirati, magari attraverso la mia grande passione per l’organizzazione di eventi che mi accompagna da sempre.

Ottobre 2026 - Autore: Carolina Genna | Edizione: Issue 30 – LA GUERRA DEI MONDI